Um Ihnen einen kurzen Überblick über Ihre Rechte und Pflichten bei einem (typischen) Grundstückskauf zu geben, habe ich im folgenden Text ein kurzes, von der Bundesnotarkammer entworfenes Merkblatt in meine Homepage aufgenommen. Gleichwohl empfehle ich in jedem Falle eine kurze Vorbesprechung, damit Details des Vertrages vorher geklärt und etwaige Probleme im Vorfeld besprochen werden können.

 

 

Der Kauf einer Immobilie stellt für die meisten Käufer alle anderen Geschäfte
in den Schatten. Erhebliche Beträge des ersparten Vermögens müssen investiert
und zusätzlich vielfach hohe Darlehen aufgenommen werden.
Damit Käufer bei einem solch wichtigen Vorgang sachgemäß beraten werden
und um Risiken zu vermeiden, ist die Mitwirkung des Notars vorgesehen.
Seine Tätigkeit ist insbesondere darauf gerichtet, den Käufer vor ungesicherten
Vorleistungen zu schützen und ihm den rechtssicheren, lastenfreien
Erwerb der Immobilie zu ermöglichen.
Ob der Kauf der Immobilie auch ein „gutes“ Geschäft ist, muss hingegen der
Käufer selbst beurteilen. Wie beim Autokauf sollte er das Objekt auf Herz
und Nieren prüfen und seine Finanzierung sicherstellen.
Der Immobilienkauf ohne Reue ist folglich nur dann gewährleistet, wenn alle
Beteiligten (vor allem Notar und Käufer) ihren Beitrag leisten.

 

I. Leistungen des Notars

1. Vor der Beurkundung:

Der Notar bespricht mit den Vertragsbeteiligten ihre Zielvorstellungen und
informiert sie dabei über die Regelungsmöglichkeiten.
Zugleich prüft der Notar das Grundbuch, um die Eigentümerdaten und etwaige
Belastungen für den Verkäufer-Eigentümer festzustellen, die in der
Gestaltung und Abwicklung des Grundstückkaufvertrages berücksichtigt
werden müssen (in der Regel durch Löschung im Zuge der Abwicklung).
Auf dieser Vorbesprechung aufbauend erstellt der Notar den Entwurf eines
sachgerechten und ausgewogenen Kaufvertrages; er berät die Vertragsbeteiligten
unparteilich und klärt sie umfassend, objektiv und neutral über alle
Rechtsfolgen des Kaufvertrages auf. Der Notar hat dabei besonders darauf
zu achten, dass Käufer und Verkäufer keine ungesicherten Vorleistungen bei
der Abwicklung des Grundstückskaufes erbringen.
Den Entwurf hat er so rechtzeitig an die Vertragsparteien zu übersenden,
dass sie sich mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinandersetzen
können und im Vorfeld weitere offene Fragen klären können (siehe dazu
für den Käufer unten II.).

2. Während der Beurkundung:

In der anschließenden Beurkundung hat der Notar den Vertrag zwingend
den Vertragsparteien vorzulesen; ein Verzicht hierauf ist nicht möglich und
führt zur Unwirksamkeit des Vertrages.
Bei der Verlesung erläutert der Notar den rechtlichen Inhalt und berücksichtigt
Änderungs- und Ergänzungswünsche der Parteien. Zugleich sorgt er
dafür, dass das Ergebnis der Beurkundung ein wirksamer Vertrag ist.
Die Verlesung durch den Notar gibt so den Vertragsparteien und insbesondere
dem Käufer die Gelegenheit, Fragen zu rechtlichen Unklarheiten zu
stellen und sich den genauen (weiteren) Ablauf erläutern zu lassen. So stellt
der Notar sicher, dass sich der Käufer bei Unterzeichnung der rechtlichen
Tragweite und vor allem der Verbindlichkeit des Vertrages bewusst ist.

3. Nach der Beurkundung:

Nach der Beurkundung beantragt der Notar die Eintragung einer Vormerkung,
die das Grundstück für den Käufer im Grundbuch – und damit für jedermann
ersichtlich – „reserviert“.
Weiter besorgt der Notar die Unterlagen, die für den rechtssicheren und
lastenfreien Erwerb durch den Käufer erforderlich sind (Bescheinigung der
Gemeinde über den Verzicht auf das gesetzliche Vorkaufsrecht, Löschungsunterlagen
hinsichtlich eingetragener Grundpfandrechte für die Gläubiger
des Verkäufers etc.).
Zugleich meldet er den Kaufvertrag dem Finanzamt – Grunderwerbsteuerstelle
–, woraufhin der Käufer den Grunderwerbsteuerbescheid zugesandt
bekommt.
Wenn der Käufer ein Bankdarlehen zur Bezahlung des Kaufpreises benötigt,
das durch Grundpfandrechte abgesichert werden muss, beurkundet
der Notar deren Bestellung und beantragt ihre Eintragung im Grundbuch;
die erforderlichen Unterlagen sollten bereits vor der Beurkundung
an den Notar zur weiteren Vorbereitung übermittelt werden, damit die Bestellung
unmittelbar nach der Beurkundung des Kaufvertrages erfolgen kann.
So können Verzögerungen in der Abwicklung vermieden werden.
Der Notar sorgt dafür, dass der Käufer erst dann den Kaufpreis zahlt,
wenn dem Grundstückserwerb keine rechtlichen Hindernisse mehr entgegenstehen;
erst hiernach teilt er dem Käufer die Fälligkeit des Kaufpreises
mit.
Sobald der Verkäufer den Kaufpreis erhalten hat und die Unbedenklichkeitsbescheinigung
des Finanzamtes (Bescheinigung über die Bezahlung
der Grunderwerbsteuer durch den Käufer) vorliegt, beantragt der Notar die
Umschreibung des Grundstücks im Grundbuch.
Abschließend überprüft der Notar die Eintragungsmitteilung des Grundbuchamtes.
Dabei achtet er besonders darauf, dass zwischenzeitlich keine
Eintragungen (etwa Belastungen des Verkäufers) erfolgt sind, denen der
Käufer nicht zugestimmt hat und die seine Rechte beeinträchtigen.

II. Checkliste für den Käufer

1. Vor der Beurkundung:

Der Käufer sollte sich rechtzeitig vor der Beurkundung eingehend mit dem
Kaufgegenstand auseinandersetzen. Dazu gehört etwa
• die Bebaubarkeit oder bei bestehenden Bauten deren rechtmäßige
Errichtung (Vorliegen einer Baugenehmigung oder Genehmigungsfreistellung)
einschließlich möglicher Beschränkungen durch Baulasten
(Einsehen des Baulastenverzeichnisses, soweit in der betreffenden
Gemeinde vorhanden) zu prüfen,
• den Zustand der Gebäude zu begutachten, etwa durch gemeinsame
Besichtigung mit dem Verkäufer,
• den Stand der Erschließung und deren Abrechnung mit dem bisherigen
Eigentümer zu überprüfen (auch durch Nachfrage bei der Gemeindeverwaltung),
• die in der Natur ersichtliche Grundstücksgrenze und -größe mit den
im Liegenschaftskataster verzeichneten Daten abzugleichen,
• die Infrastruktur in der Umgebung zu erkunden (etwa Anbindung an
öffentliche (Nah-)Verkehrsmittel und Einrichtungen der Daseinsvorsorge;
Beeinträchtigungen durch einen nahegelegene landwirtschaftlichen
Betrieb, einen Flughafen oder eine Mülldeponie),
• das Vorhandensein von Altlasten abzuklären (Einsehen des Altlastenregisters,
soweit in der betreffenden Gemeinde vorhanden)
• Vergleichspreise zu ermitteln (bei Objekten zur Kapitalanlage auch
mit Blick auf zu erzielende Mieten)
• mögliche steuerliche Folgen zu klären (etwa Werbungskosten bei
angestrebter Vermietung).
Der Käufer sollte auch vor der Beurkundung die Finanzierung des Immobilienerwerbs
sicherstellen. Dazu wird er
• den Finanzierungsbedarf abstecken müssen (insbesondere Kaufpreis
einschließlich Nebenleistungen (Grunderwerbsteuer, Gebühren für Notar
und Grundbuchamt) sowie ggfs. zusätzliche Mittel für Renovierungen),
• notwendige Darlehensverträge abschließen und zugleich die von der
Bank gewünschten Sicherheiten (insbesondere Grundschulden) absprechen.
Welcher Notar die Beurkundung vornehmen soll, können die Vertragsparteien
frei wählen. Nach § 448 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches hat
die Beurkundungskosten der Käufer zu tragen; dies wird ihm einen gewissen
Vorrang bei der Bestimmung geben.

 

Während der Beurkundung wird dem Käufer vom Notar der Kaufvertrag vorgelesen
und zugleich erläutert. Dies gibt dem Käufer Gelegenheit, Fragen
über Unklarheiten zu stellen und sich den genauen Ablauf sowie seine Absicherung
erläutern zu lassen.
Mit der Unterschrift unter dem beurkundeten Vertrag wird dieser für Verkäufer
und Käufer verbindlich. Der Käufer sollte die Unterschrift deshalb
erst und nur dann leisten, wenn alle seine Fragen beantwortet wurden und er
sich sicher ist, dass er diesen Grundstückskaufvertrag so abschließen möchte.

 

3. Nach der Beurkundung:

Nach der Beurkundung muss der Käufer
• auf Aufforderung durch den Notar (aber auch nur hiernach) den
Kaufpreis nach Maßgabe der sog. Fälligkeitsmitteilung entrichten,
• sofern ein entsprechender Steuerbescheid vorliegt, die Grunderwerbsteuer
begleichen, da von dem Vorliegen der sog. Unbedenklichkeitsbescheinigung
des Finanzamtes die Umschreibung des
Grundstückes auf den Käufer im Grundbuch abhängig ist.